1.什么是建筑市场[1]
建筑市场是指以建筑产品承发包交易活动为主要内容，并包括与建筑产品相关联的咨询服务等交易活动的市场，一般也称作建设市场。
建筑市场有广义的建筑市场和狭义的建筑市场之分。狭义的建筑市场一般指有形建筑市场，有固定的交易场所和地点。广义的建筑市场包括有形市场和无形市场，它是工程建设生产及相关服务的交易关系的总和。本书中如无特别说明，一般是指广义上的建筑市场。
我国正处于经济建设快速发展时期，近年来投资建设了一大批举世瞩目的特大型建设项目。现已投入运营的，如长江三峡工程、黄河小浪底水利枢纽、西气东输、上海磁悬浮轨道交通工程等。正在建设的：如西电东送、南水北调、国家大剧院、奥运场馆等项目。再加上其他的一些项目，包括能源、交通、通信、水利、城市基础设施、环境改造、城市商业中心、住宅建设等，还有卫星城开发、小城镇建设等，这些项目的开发建设，都带动了建筑市场的快速发展，同时这些建设项目也都需要在建筑市场的范畴内进行操作，才能确保其项目建设的顺利进行。
2.建筑市场的分类[2]
3.建筑市场的特点[2]
建筑市场(广义的建筑市场)包含了建筑产品市场(狭义的建筑市场)，因此除了前面所概括的建筑产品市场所特有的一些特点之外，还具有一些建筑产品市场不具备的或者共性的特点。
- 1．建筑市场主要交易对象的单件性
建筑市场的主要交易对象建筑产品不可能批量生产，建筑市场的买方只能通过选择建筑产品的生产单位来完成交易。建筑产品都是各不相同的，都需要单独设计，单独施工。因此无论是咨询、设计还是施工，发包方都只能在建筑产品生产之前，以招标要约等方式向一个或一个以上的承包商提出自己对建筑产品的要求，承包方则以投标的方式提出各自产品的价格，通过承包方之间在价格和其他条件上的竞争，决定建筑产品的生产单位，由双方签订合同确定承发包关系。建筑市场的交易方式的特殊性就在于，交易过程在产品生产之前开始，因此，业主选择的不是产品，而是产品的生产单位。
- 2．生产活动与交易活动的统一性
建筑市场的生产活动和交易活动交织在一起，从工程建设的咨询、设计、施工发包与承包，到工程竣工、交付使用和保修，发包方与承包方进行的各种交易(包括生产)，都是在建筑市场中进行的，都自始至终共同参与。即使不在施工现场进行的商品混凝土供应、构配件生产、建筑机械租赁等活动，也都是在建筑市场中进行的，往往是发包方、承包方、中介组织都参与活动。交易的统一性使得交易过程长、各方关系处理极为复杂。因此，合同的签订、执行和管理、就显得非常重要。
- 3．建筑市场上有严格的行为规范建筑
市场有市场参与者共同遵守的行为规范。这种规范是在长期实践中形成的，不同的市场各有繁简不同。建筑市场的上述两个特点，就决定了它的第三个特点，即要有一套严格的市场行为规范。诸如市场参加者应当具备的条件，需求者怎样确切表达自己的购买要求，供应(生产)者怎样对购买要求做出明确的反应，双方成交的程序和订货(承包)合同条件，以及交易过程中双方应遵守的其他细节等，都须做出具体的明文规定，要求市场参加者遵守。这些行为规范对市场的每一个参加者都具有法律的或道德的约束力，从而保证建筑市场能够有秩序地运行。
- 4．建筑市场交易活动的长期性和阶段性
建筑产品的生产周期很长，与之相关的设计、咨询、材料设备供应等持续的时间都较长，其间，生产环境(气候、地质等条件)、市场环境(材料、设备、人工的价格变化)和政府政策变化的不可预见性，决定了建筑市场中合同管理的重要作用和特殊要求。一般都要求使用合同示范文本，要求合同签订得详尽、全面、准确、严密，对可能出现的情况约定各自的责任和权利，约定解决的方法和原则。
建筑市场在不同的阶段具有不同的交易形态。在实施前，它可以是咨询机构提出的可行性研究报告或其他的咨询文件；在勘察设计阶段，可以是勘察报告或设计方案及图纸；在施工阶段，可以是一幢建筑物、一个工程群体；可以是代理机构编制的标底或预算报告；甚至可以是无形的，如咨询单位和监理单位提供的智力劳动。各个阶段的严格管理，是生产合格产品的保证。
- 5．建筑市场交易活动的不可逆转性
建筑市场的交易一旦达成协议，设计、施工、咨询等承包单位必须按照双方约定进行设计、施工和咨询管理，项目竣工就不可能返工、退换。所以对工程质量、工作质量有严格的要求，设计、施工、咨询、建材、设备的质量必须满足合同要求，满足国家规范、标准和规定，任何过失均可能对工程造成不可挽回的损失，因此卖方的选择和合同条件至关重要。
- 6．建筑市场具有显著的地域性
一般来说，建筑产品规模和价值越小，技术越简单，则其地域性越强，或者说其咨询、设计、施工、材料设备等供应方的区域范围越小；反之，建筑产品规模越大、价值越高、技术越复杂，建筑产品的地域性越弱，供应方的区域范围越大。
- 7．建筑市场竞争较为激烈
由于建筑市场中需求者相对来说处于主导地位，甚至是相对垄断地位，这就加剧了建筑市场的竞争。建筑市场的竞争主要表现为价格竞争、质量竞争、工期竞争(进度竞争)和企业信誉竞争。
- 8．建筑市场的社会性
建筑市场的交易对象主要是建筑产品，所有的建筑产品都具有社会性，涉及公众利益。例如，建筑产品的位置、施工和使用，影响到城市的规划、环境、人身安全。这个特点决定了作为公众利益代表的政府，必须加强对建筑市场的管理，加强对建筑产品的规划、设计、交易、开工、建造、竣工、验收和投入使用的管理，以保证建筑施工和建筑产品的质量和安全。工程建设的规划和布局、设计和标准、承发包、合同签订、开工和竣工验收等市场行为，都要由行政主管部门进行审查和监督。
- 9．建筑市场与房地产市场的交融性
建筑市场与房地产市场有着密不可分的关系，工程建设是房地产开发的一个必要环节，房地产市场则承担着部分建筑产品的流通。这一特点决定了鼓励和引导建筑企业经营房地产业的必要性。建筑企业经营房地产，可以在生产利润之外得到一定的经营利润和风险利润，增加积累，增强企业发展基础和抵御风险的能力。房地产业由于建筑企业的进入，减少了经营环节，改善了经营机制，降低了经营成本，有助于它的繁荣和发展。
4.建筑市场体系[1]
1．建筑市场主体：指参与建筑市场交易活动的各种法人和自然人。经过近年来的逐步发展，建筑市场主体主要以发包方、承包方和为双方服务的咨询服务者(包括投资人、勘察、设计、施工、监理企业和中介机构等)以及市场组织管理者组成。随着建筑市场的进一步发展，可以预见，专业的设计事务所、工程咨询企业、工程总承包和项目管理企业、工程担保企业、工程保险企业等将作为市场主体在建筑市场体系中发挥更大的作用，并促进建筑市场体系的完善。
2．建筑市场客体：由建筑产品和建筑生产过程及服务产品和服务过程组成。
3．建筑市场交易机制：是指在市场规则和主体的市场行为共同运作下的交易运作方式。随着《中华人民共和国招标投标法》及有关配套法规和规章的颁布和实施，形成了以体现公开、公平、公正的招标投标为主要交易形式的市场竞争机制。
4．建筑市场监督管理体系：是以资质管理、执业资格管理、有形建筑市场管理为主要内容的市场监督管理体系。
5．建筑市场法律体系：是以《建筑法》、《招标投标法》及有关法律为母法的法律、法规、规章以及相关的地方、部门规章，构建了建筑市场法律体系的基本框架。
可以说，我国的建筑市场体系在逐步健全，市场秩序在逐步好转，但是，也应该看到，同市场经济发达国家相比，我国的建筑市场还较为落后，只有积极借鉴国外的先进经验，逐步与国际市场接轨，才能取得更快的发展。我国应进一步丰富建筑市场主体，充分发挥和挖掘其潜力；进一步改进和完善政府的监管职能，对目前实施的一些建筑市场监管制度，应按照建立全国统一开放、竞争有序的建筑市场体系的目标，进行调整、修改、补充、完善。可以通过市场竞争解决的问题却还在沿用行政手段管理的制度，该弱化的要弱化，该废止的要坚决予以废止。有形建筑市场应为企业提供快捷的信息和周到的服务；进一步健全建设领域法规制度，使各项法规制度既能起到规范建筑市场秩序、制约各方主体行为的效果，也能发挥保障建筑市场公平竞争、促进建筑市场健康发展的作用。
5.建筑市场的运行机制[3]
建筑市场运行机制是指建筑市场中经济活动关系的总和。建筑市场由工程建设发包方、承包方和中介服务机构组成市场主体，各种形态的建筑商品及相关要素(如建筑材料、建筑机械、建筑技术和劳动力)构成市场客体。建筑市场的主要竞争机制是通过招标投标制度，运用法律法规和监管体系保证市场秩序，保护建筑市场主体的合法权益。
6.建筑市场法律制度概述[1]
目前，调整我国建筑市场的法律主要有《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》等；行政法规主要有《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等。此外还有诸多的部门规章。这些法律、行政法规和规章对建筑市场主客体、交易方式、市场准人、建设程序等方面做出了规定，使市场活动基本上做到了有法可依。本节中仅对《中华人民共和国建筑法》做一简要介绍，其他法律法规见有关章节。
《中华人民共和国建筑法》于1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，自1998年3月1日起施行。该法共八章，对建筑许可、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理等方面做出了规定，是我国建设领域的基本法律。
(一)立法目的
《建筑法》立法目的是：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展。
(二)建筑法的基本原则
1．依法原则。从事建筑活动应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。实施对建筑活动的监督管理，应当遵守国家法律、法规的规定。任何单位和个人都不得妨碍和阻挠依法进行的建筑活动。
2．确保建筑工程质量和安全原则。建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。
3．有利于建筑业发展，有利于先进科学技术发展的原则。国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式。
(三)建筑施工许可制度
建筑施工许可制度，是指在建筑工程施工前，经政府主管部门审核，符合规定条件并颁发施工许可证后方可施工，否则不得开工建设的法律规定。
建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期丌工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
(四)建筑工程发包与承包
建筑工程的发包与承包是建筑市场的交易形式，应该遵守以下规定：
1．依法发包和分包。建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包。建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。
建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
2．提倡总承包，禁止转包和肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。
禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。
3．禁止指定供应商。按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购人用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。
4．禁止无资质或超越资质承包，禁止出借资质。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
5．联合承包。大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。
两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
(五)建筑工程监理制度
监理制度有利于提高工程建设的投资效益和社会效益，保障工程质量和工程安全，因此国家推行建筑工程监理制度，并对国家重点建设工程、大中型公用事业工程、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程等工程实行强制监理。
实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。
工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。
工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。