变现收入法是指以清算财产出售和处理时的成交价格或变现收人为依据对清算财产进行估价的一种方法。一般来说，清算财产的成交价格低于正常的市场价格，有时甚至接近于它的残值变卖价格。这是因为清算拍卖财产受到时间的限制，而且有些财产失去了部分或大部分使用功能。变现收入法主要适用于功能低下、数量零星、价值较低的清算财产的估价。

变现收入法是企业完全解散形式下的一种清算方式。这种清算方式下帐务处理的具体步骤如下：

1. 编制解散日资产负债表；

2. 核算清算费用；

3. 核算变卖财产物资的费用和收入；

4. 收回债权，清偿债务；

5. 弥补亏损额；

6. 核实剩余资本、折股；

7. 编制清算损益表、清算期内现金、银行存款收支表、盈亏分配资本净额表、清算结束日资产负债表；

8. 归还投资各方资本净额。

清算财产的变现：

为了清偿债务和分配剩余财产，企业的清算财产一般都要售出，以收回现款。除下述各项外，其余清算财产都要变现：

(1)现金和各种存款。

(2)抵销财产。抵销财产是指两个互为债权、债务的关系人之间，对等抵销应收款项所减少的债权人的应收款。这部分财产在清算企业已经注销了账面价值，不需要变现。

(3)直接转给债权人的担保财产。在征得债权人同意的情况下，担保财产可以直接转给债权人而不需要变现。若担保财产估价大于债务人的担保债务，债权人应将其差额以现金(或实物)退还给清算企业，并入清算财产一起进行清算。

(4)不能变现或不需要变现的无形资产。为了保守技术秘密、维护投资者的合法权利，或因清算时间的限制，非破产清算过程中的无形资产可按估计价格分配给原投资者或其他投资者，不用变现。

(5)直接以实物形式分配给投资者的财产。在投资者同意的情况下，企业清算债务以后的剩余财产可直接以实物形式分配给投资者而不必变现。

清算财产的变现方式：

整体变现和单项变现。整体变现就是将整个企业或整套机器设备一起出售，单项变现则是将整体财产逐个变现i整体变现与单项变现比较来看，有以下优点：

(1)整体变现有利于发挥整体财产的效率，收回的现款比单项变现也多；

(2)整体变现有利于购买者录用清算企业的职工就业。

清算财产的变现原则：

(1)凡是能整体变现的财产应尽量整体变现。由于整体变现有以上优点，所以清算财产应尽量采用整体变现方式。只有在整体变现有困难或那些不能形成整体的单项财产才采用单项变现方式。

(2)法律禁止或限制自由买卖的财产不得上市出售。如炸药、雷管等，这些财产应由政府指定的部门收购处理，企业不得上市出售。

(3)应采用多种方式以尽可能高的售价变现财产。除了特殊财产以外，一般财产可以采用拍卖、招标等公开形式变现，其价格以出价最高者为准。

(4)清算企业对外投资的实物形式财产不得要求退还原物。清算企业如有对外投资，清算时可依法转让，但不宜要求收回原物，以免影响被投资企业正常的生产经营活动。